신규 창업에 적합한 요즘 상권, 어떻게 달라졌을까?
창업자라면 한 번쯤 해보는 고민:
“이 상권, 사람은 많아 보이는데 왜 장사는 안 될까?”
과거에는 유동인구가 많은 상권 = 좋은 상권으로 여겨졌지만, 지금은 그 공식이 통하지 않습니다.
1. 요즘 뜨는 상권의 5가지 공통점
① 거주·생활형 상권이 강세
- 외식 소비의 중심이 일상 속 가까운 거리로 이동
- 오피스 밀집지보다 주거지 인근, 혼밥·가족 중심 상권이 성장 중
- 예:
- 동네 중심 골목길, 대단지 아파트 앞
- 맘카페에 자주 언급되는 ‘단골 식당’
- 도보 5분 거리 안에서 해결 가능한 "생활 밀착형 소비"
💡 Tip:
‘유행’보다는 ‘루틴’을 잡아야 오래간다.
② MZ세대 밀집, SNS 노출에 유리한 지역
- 대형 프랜차이즈보다 감성적이고 독특한 개성을 가진 상점이 있는 지역
- SNS 인증 문화로 인해 유니크한 콘셉트의 소상공인 브랜드가 주목
- 대표 사례:
- 서울 성수동, 연남동, 대구 김광석 거리, 부산 망미동
💡 특징:
- 임대료는 비교적 낮고
- 스몰 브랜드, 스몰 비즈니스들이 모여 시너지를 만듦
③ 대형 상권보다 작지만 충성도 높은 소비층 보유
- 강남역처럼 유동인구 많고 임대료 높은 상권보다
소규모 상권에서 단골을 확보하는 모델이 효율적 - 예:
- 주택가 속 소형 샐러드 전문점
- 구청·공공기관 근처의 점심 특화 백반집
- 지역 커뮤니티 기반의 카페, 분식집 등
💡 포인트:
작아도 ‘반복 소비’가 일어나는 곳이 강한 상권이다.
④ 배달·테이크아웃에 최적화된 상권
- 코로나 이후 배달 비중이 계속 증가
- 배달 밀집지(아파트, 오피스텔 밀집 지역) 중심으로 상권이 새롭게 형성
- 예:
- 배달앱에서 리뷰가 폭발한 주택가 안쪽 10평짜리 덮밥집
- 테이크아웃 전문 커피 브랜드가 성과 내는 소형 상권
💡 Tip:
배달과 홀매출을 분리해서 **“배달 최적화 상권”**으로 접근하는 전략이 필요함
⑤ 상권 내부에 ‘미충족 수요’가 존재
- 아무리 상권이 좋아도 경쟁이 포화되면 의미 없음
- 반대로, 작은 상권이라도 내 업종이 없으면 오히려 기회
- 예:
- 학교 주변인데 조용한 브런치 공간 없음
- 공장지대에 저녁에만 운영하는 고깃집 있음 → 점심 백반 성공
💡 Tip:
상권 분석할 때는 “여기 사람 많을까?”보다
“여기 사람들은 뭘 먹고 싶어할까?”가 핵심 질문
2. 신규 창업에 추천하는 상권 유형
| 주거 밀집형 | 대단지 아파트 근처, 반복 방문 높음 |
| 골목형 미니상권 | SNS 확산 유리, 감성적인 콘셉트 유리 |
| 로데오타입 뒷골목 | 임대료 낮고 가성비 위주의 업종 적합 |
| 배달 밀집 상권 | 주택가·오피스텔 중심, 배달 전문점 성공률 높음 |
| 대학가 부근 | 창의적인 콘셉트, 가격경쟁력 있는 업종 유리 |
3. 상권 분석 시 꼭 체크해야 할 것
🚶 1) 유동인구 수보다 내 업종의 고객층 비중
단순히 "사람이 많은가?"가 아니라, "내 타깃 고객이 실제로 이 동네에 얼마나 많은가?"를 봐야 해요.
✔ 예시 비교:
- 강남역: 유동인구는 많지만, 대부분 직장인 → 낮엔 몰리고 저녁엔 빠짐
- 연남동 주택가: 유동인구는 적지만, 감성 식당 찾는 20~30대 주거 인구가 많음
→ 혼밥용 국밥집은 연남동이 더 효율적일 수 있음
🔍 체크 포인트:
- 주 고객층은 누구인가? (20대, 직장인, 주부, 학생 등)
- 이 상권에 그런 고객들이 충분히 있는가?
- 그들은 점심에 많이 활동하는가, 저녁에 움직이는가?
💡 현장 팁:
- 점심, 저녁, 주말마다 직접 가서 관찰
- 근처 건물의 업종 확인 (회사, 학원, 병원, 거주지 등)
💵 2) 임대료 vs 예상 매출 시뮬레이션
“비싸니까 잘 될 거야”는 위험한 생각.
매달 나가는 고정비와 예상 매출을 비교한 현실적인 시뮬레이션이 필요해요.
✔ 예시:
- 월세 300만 원, 인건비 300만 원, 기타 고정비 200만 원 = 고정비만 800만 원
→ 최소 월매출 2,400만 원 이상은 나와야 수익이 있음 (원가율+운영비 고려 시)
🔍 계산 공식:
💡 실행 팁:
- 상권 내 비슷한 업종 매장 리뷰 수 × 평균 객단가 × 회전율 → 대략 매출 추산
- 최소 3개월치 시뮬레이션 작성 후 의사결정
📍 3) 500m 반경 내 동종 업종 분포도
"경쟁 매장이 많으면 무조건 안 좋은 걸까?"
꼭 그렇진 않아요. 포화 상태인지, 수요 대비 균형인지가 핵심이에요.
✔ 분석 포인트:
- 내 업종과 비슷한 메뉴를 파는 가게가 몇 곳인가?
- 매장당 고객 리뷰 수, 방문자 수는 충분한가?
- 비슷한 업종이 있는데도 매출이 괜찮다면? → 수요가 많다는 뜻!
💡 도구 추천:
- 카카오맵, 네이버 지도 → 업종 검색 후 밀집도 시각화
- 배달의민족 사장님앱 → 상권 분석 리포트 활용 (실제 입지 분석 툴)
📱 4) 배달앱·네이버 지도 리뷰 수 분석
현장 방문 못할 때는 데이터로 소비자 반응을 간접적으로 볼 수 있어요.
✔ 분석 방법:
- 배달의민족·쿠팡이츠 앱에서 위치 기반으로 업종 검색
- 매장별 리뷰 수, 평점, 사진 리뷰 수 체크
- 리뷰 많은 곳은 메뉴, 가격, 구성 참고 → 내 콘셉트와 비교
✔ 네이버 플레이스 활용:
- “성수동 샐러드” “망원동 국밥”처럼 지역+메뉴 키워드로 검색
- 블로그 후기 수, 평점, 방문 후기 등 체크
- 리뷰가 많지만 평점 낮은 가게가 있다면? → 기회 요소
💡 실행 팁:
- 리뷰 수 많은 곳에서 공통된 칭찬 포인트 or 불만사항 추출
→ 메뉴 개발 또는 서비스 설계에 반영
🧠 5) 고객의 라이프스타일과 소비 루틴
요즘 소비자는 "한 번 먹고 끝"이 아니라,
"나의 일상에 잘 들어맞는 식당"을 선호해요.
✔ 확인할 요소:
- 주변 고객들이 점심은 밖에서 먹는가, 도시락을 싸오는가?
- 혼밥이 많은가, 단체 식사가 많은가?
- 배달 주문이 많은가, 테이크아웃 수요가 많은가?
✔ 현장 조사 팁:
- 점심시간엔 줄이 서는지, 회전율은 어떤지
- 포장 손님 비율, 재방문 고객 대화 유도 (직원에게 “여기 자주 오세요?” 질문 등)
- 아파트 게시판, 맘카페, 지역 커뮤니티 게시글 검색
💡 전략화 방법:
- 루틴 기반 소비에 적합한 구조 만들기:
예) 아침 오픈형 커피 테이크아웃 / 점심 전용 한끼 백반 / 1인석 혼밥 매장 등
지금은 “사람이 많은 곳”보다 “내 고객이 있는 곳”이 더 중요한 시대입니다.
상권이 작아도, 타깃 고객의 수요가 명확하고 충성도가 높다면 훨씬 안정적인 매출이 가능합니다.
신규 창업이라면
✔ 과도한 임대료 상권보다는
✔ 작지만 강한 ‘라이프스타일형 상권’을 노려보세요.
장사가 아닌, 고객을 위한 루틴을 만든다는 시선이 필요한 때입니다.