1. 권리금이란?
권리금은 기존 점포를 운영하던 사람이 새로운 임차인에게 요구하는 일종의 프리미엄 비용입니다. 보증금과는 다른 개념이며, 기존 점포의 입지, 고객층, 인테리어, 시설, 매출 등을 반영하여 책정됩니다.
2. 권리금의 종류
권리금은 주로 다음과 같이 구분됩니다.
- 영업권리금
- 기존 사업자가 점포 운영을 통해 형성한 단골고객, 브랜드 가치, 상권 내 자리 잡은 입지를 포함하는 비용입니다.
- 주로 매출이 보장되는 경우에 책정되며, 권리금 중 가장 높은 비율을 차지하는 경우가 많습니다.
- 시설권리금
- 인테리어, 주방 설비, 가구 등 기존 시설에 대한 비용입니다.
- 업종이 비슷하면 시설을 그대로 활용할 수 있어 시설권리금이 높게 책정됩니다.
- 바닥권리금
- 희소성이 높은 입지에서 발생하는 권리금입니다.
- 예를 들어 유동인구가 많은 상권, 경쟁이 적은 골목, 지하철역 근처 등의 입지에서 발생합니다.
- 임대인과의 계약에서 인정되지 않는 경우도 많아 법적으로 보호받기 어렵습니다.
- 기타권리금 (브랜드/노하우권리금)
- 기존 사업자가 운영하면서 쌓아온 메뉴 레시피, 마케팅 방법, 홍보 채널 등을 포함하는 경우입니다.
- 가맹 브랜드가 아닌 개인 브랜드의 경우, 점포 운영 노하우를 포함해 권리금을 책정하기도 합니다.
3. 권리금 책정 기준 및 방법
권리금은 단순한 감정 평가로 결정되는 것이 아니라, 아래 요소를 종합적으로 고려해 결정됩니다.
① 입지 및 상권 분석
- 유동인구, 경쟁 업체, 접근성, 배후세대(거주인구), 임대료 등을 고려
- 주요 상권(강남, 홍대, 명동 등)은 자연스럽게 권리금이 높아짐
② 월 매출 및 영업이익
- 기존 점포의 월평균 매출이 높으면 권리금도 높게 책정됨
- 보통 월 순이익의 6개월~12개월치가 권리금으로 반영됨
③ 계약 조건 및 잔여 임대기간
- 임대차 계약의 남은 기간이 짧으면 권리금이 낮아지고, 장기 계약이 가능하면 높아짐
- 건물주가 권리금 보호를 보장하지 않는 경우에는 낮게 측정됨
④ 시설 및 인테리어 감가상각
- 시설권리금의 경우, 설치된 지 2~3년 이상 된 시설은 감가상각이 적용됨
- 고급 인테리어일수록 권리금이 높아지나, 업종 변경 시 활용도가 떨어질 수도 있음
4. 권리금 협상 시 주의할 점
✅ 임대인과 사전 조율 필수
- 임대인이 새 임차인에게 권리금을 인정하지 않는 경우가 많음
- 상가임대차보호법상 권리금 회수를 거부당할 수 있음
✅ 권리금 지급 방식 및 계약서 작성
- 계약서 없이 구두로 약속하면 분쟁 발생 가능
- 계약서에 권리금 금액, 지불 방법, 지급 시기, 시설 포함 여부 등을 명확히 기재
✅ 기존 매출 및 상권 확인
- 기존 운영자가 제공하는 매출 정보가 실제와 다를 수 있음
- 직접 주변 상권을 조사하고 피크타임에 방문해 고객 흐름 확인
✅ 권리금 회수 가능성 검토
- 상권이 하락하는 지역이라면 권리금 회수가 어려움
- 장기적으로 유지 가능한 입지인지 확인 필요
5. 권리금 관련 법적 보호 (상가임대차보호법)
- 계약 기간이 3년 이상이면 권리금 보호 가능
- 건물주는 정당한 사유 없이 새 임차인에게 계약을 거부할 수 없음
- 하지만 재개발, 직접 운영 등의 이유로 거절하면 권리금 보장 안 됨
6. 결론
식당 점포의 권리금은 단순히 시설 비용만이 아니라 입지, 상권, 매출, 브랜드 가치 등 여러 요소를 반영하여 책정됩니다.
권리금 협상 시에는 임대인과의 관계, 계약서 작성, 법적 보호 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 하며, 무엇보다 기존 매출과 상권 전망을 정확하게 분석하는 것이 중요합니다.