계약 전 체크해야 할 기본 사항
① 상권 분석 및 입지 조사
- 유동인구: 점포 주변을 아침, 점심, 저녁 시간대에 방문하여 직접 확인
- 배후 세대: 주변 아파트, 오피스 밀집도, 소비 계층 분석
- 경쟁 업체: 동일한 업종이 너무 많거나, 경쟁이 치열한지 확인
- 교통 및 접근성: 대중교통, 주차 시설, 도보 접근성을 고려
② 임대 조건 및 계약서 확인
- 임대료: 주변 상가의 평균 임대료와 비교
- 보증금: 계약 종료 시 반환 조건 확인
- 관리비: 별도로 발생하는 관리비 내역 체크
- 계약 기간: 최소 3년 이상 계약이 가능한지 확인 (상가임대차보호법 적용 여부)
- 권리금: 권리금 보호 가능 여부 및 건물주의 개입 여부 체크
2. 계약서 작성 시 필수 확인 사항
① 임대차 계약서 주요 항목
계약서에는 아래 내용이 명확히 포함되어야 합니다.
✔ 임대인 정보: 건물주와 계약하는지, 부동산 중개인이 중간 역할을 하는지 확인
✔ 임대 면적: 실제 사용 가능한 면적과 계약서상의 면적이 동일한지 확인
✔ 시설 유지보수 책임: 수도, 전기, 냉난방기, 화장실 등의 유지보수 책임이 누구에게 있는지 체크
✔ 계약 갱신 조항: 계약 만료 후 갱신이 가능한지, 임대료 인상 조건이 포함되어 있는지 확인
✔ 특약 사항: 권리금 회수 조건, 계약 해지 시 조건 등을 문서화
② 건물 등기부등본 확인
계약을 진행하기 전, 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
- 소유자 확인: 계약하는 임대인이 실제 건물주인지 확인
- 근저당 설정 여부: 건물이 담보 대출로 잡혀 있으면, 경매로 넘어갈 위험 존재
- 가압류 여부: 임대인이 세금 체납 등으로 문제가 없는지 체크
3. 계약 전 반드시 확인해야 할 추가 사항
① 기존 업장의 영업 현황 확인
기존 점포가 운영 중이었다면, 매출 현황과 단골 고객층을 확인해야 합니다.
- 최근 6개월 매출 기록 요청
- 시간대별 손님 유입량 확인 (피크타임 직접 방문)
- 배달 및 테이크아웃 비중 확인
② 시설 및 설비 상태 점검
인테리어와 주방 시설은 모두 계약 전에 점검해야 합니다.
- 수도, 가스, 전기 상태 확인
- 냉장고, 화구, 후드 등 주방 설비 점검
- 배수 및 환기 시스템 체크
③ 폐업 사유 파악
해당 점포에서 운영하던 업장이 폐업한 경우, 그 이유를 확인해야 합니다.
- 매출이 낮아서인지, 임대료 부담 때문인지
- 상권이 쇠퇴하고 있는지, 주변 도로 공사 등의 문제인지
- 기존 점주 및 주변 상인들에게 직접 물어보는 것도 좋은 방법
4. 계약 후 주의해야 할 사항
① 세금 및 법적 문제 확인
✔ 사업자 등록 가능 여부 확인 (용도변경 필요 여부)
✔ 업종 제한 확인 (상가 건물에서 특정 업종 제한 가능)
✔ 부가세, 재산세 등 세금 부담 확인
② 인테리어 및 간판 설치 허가
✔ 건물주의 허가 없이 무단으로 인테리어 공사하면 법적 문제가 발생할 수 있음
✔ 간판 크기, 위치, 조명 사용 등에 대한 제한 확인
5. 결론
점포 계약은 신중하게 진행해야 하며, 계약서의 작은 조항 하나라도 놓치면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
따라서 상권 분석 → 계약서 검토 → 시설 점검 → 폐업 사유 확인 등의 단계를 꼼꼼히 거쳐야 합니다.