외식업 매장을 운영하다 보면 장사가 잘돼도, 못돼도 문제되는 존재가 있습니다.
바로 **건물주(임대인)**입니다.
“장사 좀 된다 싶더니 임대료 올려달라네요.”
“권리금 주고 들어왔는데, 계약 갱신을 거절당했어요.”
“화장실·배관·전기 문제가 생겼는데도 아무 조치가 없어요.”
이런 상황, 남의 일 같지 않으시죠?
오늘은 매장과 건물주 사이에 실제로 발생하는 대표적 분쟁 유형과,
이를 예방하거나 대응할 수 있는 실전 가이드를 알려드립니다.
1. 임대료 인상 요구 – “장사 잘되면 덮어놓고 올려라?”
✔️ 현실에서 자주 겪는 상황
외식업 매장을 오픈하고 1~2년이 지나, 점점 손님이 늘어날 무렵
건물주가 슬쩍 이런 말을 꺼냅니다:
“장사 잘되신다면서요? 임대료 조금만 더 올려야겠네요.”
“요즘 주변 시세랑 비교하면 많이 저렴한 편이에요.”
“리뉴얼도 하셨다던데, 이젠 좀 맞춰야죠.”
임대료 인상 요구는 아무 때나 나올 수 있지만,
특히 장사가 잘된다는 '징후'가 보이는 순간, 건물주의 태도가 바뀌는 경우가 많습니다.
✔️ 이런 일이 왜 생길까?
임대인은 장사 성과와 관계없이 정기 수입을 받는 구조인데,
임차인이 장사가 잘되면 상대적으로 ‘손해를 보고 있다’고 느낄 수 있습니다.
결국 임대료를 인상해 간접적으로 매출 일부를 가져가려는 심리가 작용합니다.
하지만 매출이 많다고 해서 임대료를 임의로 올릴 수는 없습니다.
상가건물임대차보호법에 따라 법적 인상 한도와 조건이 명확히 정해져 있습니다.
📚 법적 기준: ‘5년 보호, 인상률 제한’
✅ 임대료 인상은 아무 때나, 마음대로 못합니다
- 최초 계약 후 5년간은 계약 갱신 요구 시 임대료 인상률 제한
- 연간 최대 5% 이내 인상만 가능 (상가건물임대차보호법 제11조)
- 건물주가 일방적으로 “2배 올리겠다”는 건 법적 효력이 없음
✅ 갱신 시점 아닌 중도 인상은?
- 계약 기간 도중에는 쌍방 합의가 없는 한 임대료 인상 불가
- 중도 인상을 요구할 경우, 임차인이 거절하면 기존 조건 유지 가능
- 단, 계약서에 “시세 변동에 따라 인상 가능” 같은 조항이 있다면 일부 위험 요소가 존재
✅ 5년 이후엔 무제한 인상 가능?
- 5년이 지나도 인상은 가능하지만,
주변 시세나 임차인의 지급 능력 등을 종합해 ‘합리적 범위 내’ 인상이 원칙 - 무리한 인상 요구는 분쟁조정위원회 또는 법원에서 조정 가능
⚠️ 주의해야 할 계약서 항목들
많은 임차인들이 계약서를 대충 보고 사인한 후 뒤늦게 후회합니다.
다음은 반드시 확인하거나 요구해야 하는 조항들입니다:
| 임대료 조정 조항 | ‘연 1회 5% 이내 인상 가능’인지 명시 여부 |
| 갱신 거절 조건 | 계약 갱신 거절 사유가 구체적으로 정리되어 있는가 |
| 시세 기준 조항 | ‘시세에 따라 조정 가능’이라는 표현은 삭제 권고 |
| 부속합의서 여부 | 별도의 구두 합의는 모두 문서화해야 효력 발생 |
✅ 실전 대응 전략
① 계약 시 ‘임대료 조정 기준’ 명시
- “향후 인상 시 상가건물임대차보호법 기준에 따름”
- “계약 기간 중에는 임대료 변동 없음”을 명문화
- 연 단위 계약 시, 자동 갱신 조건도 포함시켜야 분쟁 예방
② 중도 인상 요구 시
- ‘합의 없이는 불가’임을 정확히 인지
- 대화 기록은 문자 또는 이메일로 남기기 (음성 통화는 증거 인정 어렵습니다)
- 만약 협상 여지가 있다면, 인상 대신 계약 연장 조건 협상 (예: “2년 연장 시 소폭 인상 동의”)
③ 5년 이상 장기 임차인의 경우
- 시세 대비 인상 요구가 과할 경우, 분쟁조정위 신청 가능
- “시세보다 싸다”는 말에는 실제 인근 유사 평수·업종 비교 자료를 제시
🧾 실전 사례
사례 A – 인상 요구를 계약서로 막은 식당 사장님
“계약서에 '5년간 임대료 동결' 조건을 넣었기 때문에, 장사가 잘 돼도 건물주가 손을 못 대더라구요. 대신 5년 지나면 갱신 시점에 재협의하는 걸로 미리 합의했죠.”
사례 B – 말로만 믿고 계약서에 안 써서 낭패 본 사례
“임대료 인상 없다고 했는데, 계약서에 아무 언급이 없었어요. 3년 지나자 주변 시세 얘기하며 30% 올려달라더라고요. 거부했더니 갱신도 안 해준대요…”
✅ 정리
✔ 임대료 인상은 단순한 ‘금액 문제’가 아니라,
→ 계약서 문구와 관계 설정의 문제입니다.
✔ 장사가 잘되면 찾아오는 '임대료 인상 요구'에 대비하려면,
→ 처음 계약 단계에서 임대료 조정 기준을 명문화하고,
→ 항상 문서 중심의 커뮤니케이션 습관을 갖는 것이 핵심입니다.
분쟁은 ‘잘 나갈 때’ 찾아옵니다.
잘나가기 전부터 미리 막아두는 것이 사장님의 진짜 실력입니다.
2. 계약 갱신 거절 또는 퇴거 압박 – ‘나가주세요’는 불법?
✔️ 실제 상황에서 자주 벌어지는 분쟁
식당을 잘 운영하고 있는데 계약 종료일이 다가오자,
건물주가 이렇게 말합니다:
“우리 가족이 이 자리에 직접 장사하려고요. 더 이상 계약 연장은 어려울 것 같네요.”
“건물 리모델링 예정이라 모두 퇴거시키고 있습니다.”
“딴 사람한테 문의가 많이 와서요… 권리금은 포기하시죠.”
이처럼 정당한 사유 없이 갱신을 거절하거나 퇴거를 요구하는 경우,
많은 자영업자가 계약서를 다시 들여다보며 속앓이를 하게 됩니다.
📚 법적 근거 – 상가건물임대차보호법
✅ 핵심 요약:
| 계약갱신요구권 | 최초 계약 포함, 최대 10년까지 보장 (2020년 개정) |
| 거절 사유가 있어야만 임대인이 갱신 거절 가능 | ‘일방적인 통보’는 무효 |
| 정당한 해지 사유 | 아래 조건에 해당할 경우에만 계약 해지 가능 |
✅ 임대인이 갱신 거절할 수 있는 합법적 사유 (상임법 제10조제1항)
- 임차인이 3기(3개월) 이상 임대료를 연체한 경우
- 건물을 허가 없이 불법 용도로 사용한 경우
- 건물주 동의 없이 무단으로 전대한 경우
- 건물을 철거하거나 대규모 리모델링이 예정되어 있고,
관할 관청의 인가 또는 증명이 있을 경우에 한해 - 임대인이 직접 영업을 하려는 경우
→ 단, 해당 임대인이 실제로 사업자 등록을 내고 사용해야 유효
💡 중요:
건물주의 “가족이 쓸 거예요”라는 말만으로는 안 됩니다.
서면 증빙 + 실제 영업 개시가 뒤따라야 법적으로 인정됩니다.
⚠️ 자주 발생하는 문제 유형
① ‘권리금 회피형 퇴거 압박’
장사가 잘되자 건물주가 나가라고 하면서,
새 임차인에게 직접 계약을 맺고 권리금을 회피하려는 케이스.
→ 불법입니다. 상임법 제10조의4에 따라 권리금 보호의무 위반으로 민사소송 대상 가능.
② ‘암묵적 갱신 거절’
계약 만료일이 가까워져도 별 말 없다가,
“자동 연장 아닌가요?”라 생각한 임차인에게 만료 하루 전 일방 해지 통보.
→ 법적으로는 임대인이 계약 종료 6개월~1개월 전까지 서면 고지해야 효력 발생.
→ 그 시기를 놓치면 자동 갱신으로 간주됨.
✅ 실전 대응 전략
1. 계약서에 갱신권 조항 명시
- “임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 갱신권을 행사할 수 있음.”
- “계약 갱신 거절 시, 서면 통보 의무 및 사유 명시해야 함.”
2. 임대인 발언은 반드시 문자 또는 이메일로 남기기
- 전화나 구두로만 들은 내용은 법적 증거로 활용하기 어려움
- "사장님, 방금 말씀하신 ‘직접 쓰신다’는 부분 문자로 확인 부탁드려요”라고 정중히 요청
3. 권리금 손실 발생 시 ‘권리금 회피 행위’로 민사 대응 가능
- 상가임대차보호법 제10조의4
- 부당한 퇴거, 권리금 회피 의도, 임대인의 직접 임대 등은 입증만 되면 손해배상 청구 가능
4. 공식적인 도움 요청 경로
- 상가임대차분쟁조정위원회
→ 국토부 소관, 비대면 상담 가능 - 법률구조공단
→ 무료 법률 자문 제공 (소송 전 조정 단계에서 실효성 있음) - 대한변협 ‘상가임대 전문 변호사 검색’
→ 임대차 분쟁 전문 법률사무소 연결 가능
🧾 실전 사례
✔ 사례 A – 정당한 갱신 거절 사유 없던 퇴거 압박
인테리어 비용도 막 끝낸 가게였는데, 계약 만료 3개월 전에 “이제 나가주세요” 통보를 받았습니다.
근거 없는 퇴거라 상가임대차분쟁조정위에 접수했고,
결국 건물주가 연장 계약을 다시 체결했어요. '가만히 있었으면 그냥 쫓겨날 뻔했죠.’
✔ 사례 B – 가족 명의로 몰래 영업 시작
‘직접 쓰겠다’며 갱신 거절한 건물주가, 실제로는 사위 명의로 프랜차이즈를 열었습니다.
변호사 자문을 받아 권리금 손해배상 청구했고, 조정 끝에 50% 이상 보상받았어요.
✅ 요약 정리
| 장사를 직접 하겠다 | 실제로 사업자등록? | 서면 확인 / 실제 영업 확인 | 거절 사유 검토 후 대응 |
| 리모델링 예정 | 관할 관청 허가 여부 | 공문/증빙 자료 요구 | 합법 여부 따져 소통 |
| 가족이 쓰겠다 | 실사용 증빙 여부 | 가족 명의 → 동일성 검토 | 권리금 회피인지 조사 |
| 권리금 없이 나가라 | 입증자료 확보 | 녹취/메시지 저장 | 손해배상 청구 가능 |
✅ 정리
건물주가 “나가주세요”라고 말한다고 해서,
임차인이 반드시 나가야 하는 건 아닙니다.
✔ 법적으로 보장된 ‘갱신권’을 이해하고,
✔ 말보다 문서와 증거 중심으로 대응해야 하며,
✔ 부당한 권리 침해에는 정당하게 대응할 수 있는 절차가 마련돼 있습니다.
장사만 잘해선 안 됩니다.
임대차 관계는 '계약과 대응'도 운영의 일부입니다.
3. 수리·시설 유지 책임 분쟁 – “이거, 누가 고쳐야 하나요?”
✔️ 실무에서 자주 생기는 문제 상황
- 화장실 변기 역류, 배수구 막힘, 물이 새는 천장
- 간판 전기 끊김, 누전 발생, 에어컨 고장
- 외벽 균열로 비 새는 상황, 천정 누수로 내부 벽지 손상
이런 문제가 발생했을 때
건물주는 “네가 쓰다 고장난 거잖아”,
임차인은 “건물 자체 하자인데 왜 내가 고쳐요?”
→ 이런 식의 책임 공방이 자주 발생합니다.
📚 법적 기준 정리
✅ 원칙:
건물 고유의 구조물·설비의 하자는 임대인(건물주) 책임
→ 배관, 전기, 외벽, 건물 내부 골조, 공용 공간, 전기 메인 설비 등
임차인이 추가로 시공한 시설이나 비품은 임차인 책임
→ 인테리어(칸막이, 조명, 냉장고, 기기), 사장님이 만든 내부 구조물 등
✅ 법적 근거:
「민법 제623조」
임대인은 목적물을 계약기간 동안 사용·수익에 적합하게 유지해야 할 의무가 있음
🔍 실전 분쟁 사례
사례 A – ‘천장 누수’ 문제
여름 장마철, 매장 천장에서 물이 뚝뚝 새서 영업 불가.
건물주는 “그건 2층 세입자 문제”라며 회피.
결국 임차인이 공사 비용 200만 원 부담 후 나중에 구청 민원으로 해결.
사례 B – ‘화장실 하수 역류’
매장 내부 화장실에서 하수가 역류해 악취 발생.
건물주는 “설비는 네가 시공했잖아” 주장.
실제로는 건물 배관 문제로 드러나,
CCTV 설치 및 배관 설계도 증빙으로 건물주가 부담하게 됨.
✅ 대응 전략 – 실전 중심 정리
① 계약 전: ‘책임 주체’를 계약서에 명시하라
- “건물의 기본 시설(배관·전기·화장실 등)은 임대인 유지 책임”
- “임차인이 시공한 시설은 철거 시 임차인 부담”
- 수리 발생 시 협의 우선 → 합의 불가 시 공정기관 조정 요청 가능 조항 포함
② 문제가 발생하면: ‘공식 요청’부터 시작
- 사진 + 문자 + 공문 조합으로 요청
→ 예: “2025년 4월 5일 오전 10시경, 화장실 하수 역류 발생. 즉시 조치 바랍니다.” - 가능한 한 건물주 서면 회신 확보 (전화는 증거 불충분)
③ 응답 없을 경우
- 관할 구청 건축과 또는 상가임대차분쟁조정위에 민원 제기
- 소송이 아닌 중재 단계로도 건물주에게 압박 가능
💡 팁: 구청 민원 접수번호를 문자로 전달하면 대처가 빠르게 전환되는 경우 많습니다.
4. 원상복구 문제 – “다 철거하고 나가야 하나요?”
✔️ 자주 하는 오해
“나갈 땐 전부 원상복구하고 나가셔야 합니다.”
→ 그러나 ‘원상복구’란 계약 전 상태를 말하는 것이 아니라,
누가 설치했느냐에 따라 책임이 달라지는 것입니다.
📚 실무 기준
✅ 임대인이 기존에 시공해둔 시설 (기초 마감, 화장실, 조명 등)
→ 철거 의무 없음. 그대로 두고 나가면 됨.
✅ 임차인이 직접 설치한 인테리어, 장비, 설비
→ 철거 또는 이전 복구해야 함
✅ 단, 건물주가 “그대로 쓰겠다”고 하면
→ 철거 면제 가능
→ 이때는 문서나 문자로 '양도 동의' 증거를 반드시 확보해야 함
🧾 실제 사례
사례 A – 철거 강제 요구 후 “계약 위반” 분쟁
인테리어 전부 철거 요구받고 수백만 원 들여 철거했으나,
건물주는 바로 다른 세입자 받아 동일 구조로 사용.
임차인이 나중에 손해배상 청구 가능 (법률구조공단 조정 성공 사례 있음)
사례 B – 구두로 ‘그대로 쓰겠다’ 해놓고 나중에 말 바꿈
건물주는 “그냥 두고 가세요” 했다가,
나중에 “철거 안 했으니 원상복구비 청구하겠다” 소송 제기.
문자나 서면이 없던 임차인, 일부 비용 부담 판결 받음.
✅ 대응 전략
① 계약서에 철거 조항을 구체적으로 명시
- “임대인 동의 하에 시공한 시설은 철거 면제함”
- “임대인 승낙 없이 설치한 설비는 임차인이 철거함”
② 퇴거 전엔 사진 + 리스트 정리
- 철거 전 매장 전체를 사진, 영상으로 촬영
- 어떤 항목이 건물주 설치, 임차인 설치인지 리스트로 정리해 서면 협의
③ 협상 포인트로 활용
- 철거 예상 견적서를 뽑아 건물주에게 제시
→ “이 인테리어 그대로 쓰시죠. 제가 철거 안 하고 나가겠습니다”
→ → 철거 면제 대신 보증금 일부 조정 등 협상 가능
✅ 핵심 요약표
| 배관, 전기, 외벽, 화장실 | O | X | 기본 건물 하자는 임대인 책임 |
| 간판 전기, 인테리어, 기기 | X | O | 설치 주체 따라 철거/수리 의무 달라짐 |
| 원상복구 여부 | 조건부 | 조건부 | 서면 협의 필수, 철거 면제는 증거 확보 |
장사만 잘해선 안 됩니다.
“문제가 생겼을 때 누가 책임지는가?”
이걸 계약서와 문서, 사진으로 명확히 정리해야
건물주와의 관계에서도 을이 아닌 플레이어로 설 수 있습니다.
시설 문제, 철거 분쟁…
지금은 작아 보이지만, 한 번 터지면 몇 백만 원 이상 손해가 날 수 있는 리스크입니다.
계약서 작성 전·후, 반드시 이 항목들을 체크하세요.